Les opinions exprimées dans cette lettre ouverte sont celles de l’auteur et ne reflètent pas nécessairement la position de l’ACARR.

Alors que le Canada est confronté aux défis simultanés de la pénurie de logements et de la stagnation économique, la construction et la livraison de logements locatifs multifamiliaux apparaissent comme un aspect essentiel de l’infrastructure nationale. Pour les investisseurs institutionnels, y compris les caisses de retraite, la dynamique actuelle du marché, soit la baisse des coûts de construction, la disponibilité accrue de la main-d’œuvre et une conjoncture de conditions de financement stables, offre la chance de faire des placements intelligents à long terme qui permettent de lancer des projets dès aujourd’hui.

Les coûts des intrants diminuent. La main-d’œuvre et les métiers sont accessibles. Les appels d’offres concurrentiels sont de retour. La pause dans la croissance des loyers est réelle, mais elle est temporaire et le phénomène est dans une large mesure restreint aux segments des petites copropriétés, où l’offre est excédentaire. Les logements locatifs construits expressément à des fins de location (en particulier les logements familiaux) continuent de refléter de solides facteurs fondamentaux de la demande à long terme. Entre-temps, les mises en chantier de logements demeurent constamment bien en deçà du rythme requis pour répondre à la croissance démographique, et ce déficit devrait s’accentuer au cours des prochaines années. Les projets lancés aujourd’hui viendront combler cette pénurie. Ils arriveront sur le marché au moment où l’offre est la plus limitée.

Pour le capital institutionnel doté de mandats à long terme, cet alignement est rare. C’est une occasion de prendre une longueur d’avance. Lorsqu’il est développé et détenu par des investisseurs institutionnels, le logement locatif s’aligne naturellement avec les priorités des caisses de retraite. Ces actifs à long terme offrent un potentiel de revenu stable qui augmente avec l’inflation. Dans un contexte où le marché obligataire continue de s’affaiblir et où les actifs à revenu fixe traditionnels peinent à atteindre les seuils de rendement, l’immobilier locatif de haute qualité offre un complément résilient et générateur de rendement. Ces placements remplissent également une fonction fiduciaire essentielle : la protection des intérêts financiers à long terme des membres au moyen de décisions de portefeuille prudentes et axées sur l’avenir.

La productivité occupe une place importante dans cette équation. La capacité de réduire les risques de livraison, de maîtriser les coûts et de stabiliser les échéanciers améliore directement le rendement des actifs. L’amélioration de nos méthodes de construction, la rationalisation du processus et la réduction des risques d’exécution ne profitent pas seulement au secteur. Cela permet de renforcer la sécurité de la retraite, d’améliorer la protection contre l’inflation et d’accroître le rendement du fonds. Le lien de causalité est réel et mesurable.

La livraison de logements à grande échelle dépend de la productivité, c’est-à-dire de la capacité de construire de manière efficace et prévisible, et en toute confiance quant aux conditions économiques sous-jacentes. Trop de projets pourtant viables restent bloqués à cause des pratiques non efficientes systémiques dans les processus d’approbation, de délivrance de permis et d’un enchevêtrement de contraintes réglementaires.

Le Canada n’est pas à court de capitaux. Il n’est pas à court de bonnes intentions. Mais il demeure bridé par sa capacité de livraison, c’est-à-dire par les conditions dans lesquelles le capital peut être déployé efficacement. Il est dans l’intérêt de tout investisseur institutionnel sérieux qui souhaite contribuer de manière importante à répondre à l’un des besoins d’infrastructure les plus pressants du pays de libérer cette capacité.

Les gouvernements semblent enclins à évoluer. Certaines municipalités ont mis en place des dispenses de droits d’aménagement ou des abattements d’impôt foncier des projets ciblés. Ces mesures sont bienvenues, mais elles restent inégales et souvent temporaires. D’autres politiques comme le plan du gouvernement fédéral visant à réintroduire l’incitatif fiscal des immeubles résidentiels à logements multiples (IRLM) ne sont pas très utiles pour les investisseurs exonérés d’impôt et elles ratent l’occasion de s’attaquer aux obstacles structurels. Un environnement plus productif et propice à l’investissement irait plus loin : il améliorerait les délais d’approbation, il réduirait le dédoublement des règlements et déploierait de puissants outils financiers comme les obligations municipales liées au logement.

Ces changements constituent des accélérateurs. L’investissement dans des logements locatifs construits expressément à des fins de location est aujourd’hui justifié en soi, d’autant plus que la conjoncture du marché, le profil de risque et les rendements à long terme en font une option attrayante. Cependant, s’il y avait une meilleure coordination au sein de l’environnement des politiques publiques, cela étendrait la portée et l’impact de ce capital et permettrait d’augmenter l’échelle des projets et d’accélérer la livraison de logements.

Ce qui est en jeu n’est pas simplement une catégorie d’actifs, mais une composante essentielle de la compétitivité du pays. Un pays qui ne peut pas construire de logements ne peut pas croître sur les plans économique, social ou institutionnel. Les caisses de retraite disposent des outils nécessaires et ont la responsabilité de montrer la voie en ce moment. Mais ce leadership dépend d’un secteur qui est prêt et capable de bâtir avec urgence et détermination.

La fenêtre est entrouverte. Le besoin est immédiat. Si nous voulons sérieusement bâtir un Canada plus fort, plus intelligent et plus productif, c’est le capital privé, la discipline institutionnelle et l’amélioration de la productivité sectorielle qui nous y mèneront.

Adrian Rocca, fondateur et PDG, Fitzrovia

Adrian Rocca transforme le paysage du logement locatif au Canada à titre de fondateur et chef de la direction de Fitzrovia, le principal promoteur de communautés locatives au pays. Avec près de 9 000 logements acquis, réalisés ou en cours de développement, et 10 milliards de dollars d’actifs sous gestion, Rocca redéfinit la vie urbaine en misant sur une approche centrée sur les familles, intégrant le bien-être, les services de garde et des standards inspirés de l’hôtellerie. Porte-voix influent en faveur d’une réforme des politiques publiques, il collabore avec divers secteurs afin de s’attaquer à la crise du logement au Canada et de mobiliser le capital institutionnel en vue de proposer des solutions locatives à long terme. Son leadership a été reconnu par le prix Entrepreneur de l’année 2023 d’EY et par le prix Riley Brethour du leadership 2025. En dehors du monde des affaires, Rocca appuie des causes d’envergure nationale. Il a cofondé Great to Gold, une initiative de collecte de fonds fondée sur l’analyse de données afin de soutenir les athlètes canadiens aux Jeux olympiques, et a contribué au financement de projets majeurs d’agrandissement hospitalier à Toronto. Il siège au conseil d’administration de la Fondation du Comité olympique canadien, est vice-président de la Fondation de l’Hôpital Michael-Garron et de celle de la Bibliothèque publique de Toronto, et préside la Fondation Hold’em for Life, qui appuie la recherche contre le cancer. Rocca ne se contente pas de bâtir des logements, il contribue à construire un Canada plus fort, plus instruit et plus résilient.