Pourquoi les investisseurs des fonds de pension canadiens ne peuvent pas se permettre d’attendre

Pour les investisseurs des fonds de pension canadiens, la décarbonation de l’immobilier n’est plus une considération environnementale — c’est une considération financière. Les portefeuilles qui adoptent des pratiques de construction et opérations durable ont tout à gagner grâce à des loyers plus élevés, à la préservation de la valeur des actifs et à un accès privilégié au capital. Ceux qui ne le font pas accumulent un risque que les marchés finiront par revaloriser — et lorsque cela arrive, l’histoire montre que cela se produit soudainement, et non progressivement.

Un marché déjà en train de se scinder

L’évaluation immobilière 2025 de GRESB révèle l’ampleur de l’écart de mise en œuvre : alors que 81,5 % des entités évaluées disposent d’une politique ESG, le secteur n’a réalisé qu’une baisse de -0,23 % d’une année sur l’autre pour l’intensité des émissions de gaz à effet de serre — soit environ un douzième du rythme requis pour une trajectoire alignée sur 1,5 °C. Ce n’est pas un problème de disclosure. C’est un problème d’exécution, et il est en train de scinder le marché.

Les actifs dotés de trajectoires de décarbonation crédibles attirent des loyers « premium », des locataires privilégiés et des conditions d’endettement favorables. Les organisations qui ne disent rien sur la performance opérationnelle au quotidien s’exposent à une compression des rendements, à l’érosion du NOI et à une exposition réglementaire croissante. Les fonds de pension canadiens se situent au cœur de cette divergence : la CDPQ s’est engagée à consacrer 400 milliards CAD au financement de la transition d’ici 2030 et Ontario Teachers’ a réorienté 95 milliards CAD vers des investissements privés alignés sur le climat.  Cependant, d’autres organisations ont retiré leurs engagements net zéro carbone, ce qui illustre à quel point le signal du capital est devenu fragmenté.

Les actifs reposant sur une « conformité sur le papier » peuvent subir une compression des rendements, une érosion du NOI ou une exclusion réglementaire.

Le coût de l’inaction

Les avertissements ne viennent pas des équipes de développement durable, mais des banques centrales et des régulateurs. Le Network for Greening the Financial System (NGFS) a indiqué qu’un retard dans la transition conduit à une revalorisation des actifs plus brutale. La Bank of England et la Réserve fédérale américaine ont toutes deux conclu qu’une action tardive des politiques publiques génère des impacts significatifs sur les crédits dans les portefeuilles de prêts immobiliers commerciaux. Plus près de nous, le régulateur financier canadien, l’OSFI, a averti via la Ligne directrice B-15 que les biens immobiliers à forte intensité carbone présentent un risque plus élevé sur les prêts et des coûts d’emprunt accrus — un signal qui se répercutera directement dans les conditions de financement offertes aux actifs non conformes.

Au niveau des actifs, les principaux marchés de bureaux à l’échelle mondiale — notamment Vancouver, désormais première ville canadienne à réglementer le carbone des grands bâtiments existants — font face à un déficit croissant d’espaces conformes, la demande des locataires accélérant plus vite que l’offre.

La question des décotes « brunes » (baisse de valeur) pour les actifs non durables est réelle et s’amplifie. Le risque climatique physique aggrave encore le tableau : les primes d’assurance des biens immobiliers commerciaux aux États-Unis ont augmenté de 88 % en cinq ans¹, et pour les actifs situés dans des zones à haut risque, l’assurabilité et l’appétit des prêteurs influencent déjà la liquidité et la valeur — indépendamment de la position ESG d’un investisseur.

L’écart de performance

L’une des idées fausses les plus lourdes de conséquences dans l’immobilier institutionnel est de croire que « neuf » signifie « décarboné ». Ce n’est pas le cas. Dans un exemple dont EVORA a connaissance, une tour résidentielle développée en 2020, notée à un niveau équivalent à LEED Platinum, devrait dépasser les limites carbone de CRREM d’ici 2036 — au cours d’une période de détention institutionnelle standard — avec une responsabilité de rénovation de 3,9 millions CAD invisible au moment de l’acquisition. L’analyse d’EVORA sur des actifs aux États-Unis n’a trouvé aucune corrélation significative entre le score ENERGY STAR

et la date de désalignement avec CRREM — un constat cohérent avec le défi plus large identifié par REALPAC et le CAGBC au Canada, où le décalage entre le statut de certification et la trajectoire réelle de performance carbone demeure un obstacle central à un plan de transition crédible.

Pour les fonds de pension qui détiennent des actifs sur plusieurs cycles, la trajectoire carbone opérationnelle est une variable financière fondamentale. Le statut de certification, à lui seul, ne peut pas remplacer des données opérationnelles vérifiées et une analyse des potentielles trajectoires futures lors de la due diligence.

Pourquoi se contenter de « gains faciles » ne suffit pas

Lorsque les organisations commencent à agir, le réflexe est de privilégier des actions à retour rapide : remplacement par des LED, “smart controls”, capteurs d’occupation. Ce sont de vrais progrès, mais pris isolément ils sont rarement suffisants — et ils peuvent créer une fausse impression d’avancement qui retarde l’action plus profonde dont un actif a réellement besoin.

Chaque mesure, poursuivie indépendamment, paraît souvent financièrement marginale lorsqu’elle est évaluée comme une rénovation autonome. Une modernisation du chauffage, de la ventilation et de la climatisation (HVAC) justifiée uniquement par les économies d’énergie peut peiner à convaincre un comité d’investissement. La même modernisation, intégrée à des améliorations de l’enveloppe, à l’électrification et à l’atténuation des risques réglementaires, produit un cas financier fondamentalement différent et un résultat carbone nettement meilleur. Ces stratégies « groupées » surperforment systématiquement les mesures isolées sur des horizons de 10 à 15 ans : les gains d’efficacité cumulés, les coûts de maintenance évités et la réduction des risques de transition créent des retours que l’économie d’une seule mesure ne peut pas reproduire.

L’intervention la moins coûteuse est presque toujours celle qui s’intègre à une décision déjà en cours — lors du remplacement d’un système, d’une rupture de bail ou d’une rénovation majeure. Lorsque cette fenêtre s’ouvre, il faut résister au réflexe de se limiter aux contrôles et à l’éclairage. C’est le moment de traiter ensemble l’enveloppe, les systèmes et l’électrification. Une mobilisation unique, bien spécifiée, apporte davantage de réduction carbone à un coût total inférieur que trois interventions distinctes sur la même période d’exploitation du bâtiment.

Planifier un rendement résilient

Resilient Yield (Le Rendement résilient) — une volatilité structurellement plus faible des coûts d’exploitation, une exposition réglementaire réduite et une liquidité de sortie préservée — est l’expression financière la plus claire de ce que la décarbonation apporte à un investisseur institutionnel de long terme. L’atteindre exige de faire passer la décarbonation du groupe “développement durable” au langage de l’allocation du capital.

Le point de départ consiste à cartographier ce qui est déjà en cours : rénovations existantes, ruptures de bail, remplacements de systèmes et échéances de conformité. Ensuite, les portefeuilles doivent être triés selon l’alignement avec CRREM² le risque réglementaire et la durée de détention. L’outil financier critique est un Prix fictif du carbone (Shadow Carbon Price) : appliquer 185–205 CAD par tonne d’émissions projetées au-dessus d’une trajectoire scientifique (Science Based Target) produit un NOI ajusté au carbone (Carbon-Adjusted NOI), rendant visible pour les comités d’investissement le coût de l’inaction avant qu’il ne se matérialise sur le marché. Là où l’écart peut être comblé par un programme de rénovation crédible, le NOI ajusté au carbone devient une mesure de valeur défendue. Là où ce n’est pas possible, il devient un signal de vente.

Financer la transition

Un ensemble croissant de structures permet d’agir sans exiger un déploiement intégral du capital dès le départ. Des dispositifs comme le financement Property Assessed Clean Energy (PACE) et ses équivalents, par exemple, permettent aux propriétaires de financer des améliorations d’efficacité énergétiques et des installations d'énergie renouvelable via des taxes foncières, avec un remboursement rattaché à l’actif plutôt qu’au propriétaire — ce qui autorise des rénovations plus profondes, améliore les flux de trésorerie et rend les programmes multi-mesures nettement plus attractifs sur l’ensemble du cycle de vie de l’actif.

Les modèles Energy-as-a-Service et les structures de garantie de type ESCO déplacent le risque de mise en œuvre hors de la relation propriétaire–locataire, en s’assurant que les économies se matérialisent comme prévu. Ces modèles sont particulièrement utiles lorsque des “split incentives” (motivation divergente) — les propriétaires finançant les travaux tandis que les locataires captent les économies d’énergie — empêcheraient autrement l’action. Au Canada, l’abondance d’hydroélectricité en Colombie-Britannique, au Manitoba et au Québec crée un avantage structurel : des prix de l’électricité plus bas renforcent plus tôt le cas financier de l’électrification du HVAC, avec une certitude supérieure à celle de la plupart des marchés américains.

Les modèles de location d’installation solaire en toiture constituent une source de revenus émergente pour les propriétaires canadiens d’immobilier commercial, des développeurs tiers pouvant financer, installer et exploiter des systèmes dans le cadre d’accords long terme en échange d’un loyer — générant des revenus sans dépense de capital. Les Renewable Energy Certificates (RECs) — générés par des systèmes d'énergie renouvelable sur site — peuvent être vendus ou retirés pour atteindre des objectifs carbone ; le Canada et les États-Unis fonctionnent comme un seul marché de RECs, même si les possibilités des échanges volontaires de RECs varient fortement selon les provinces, le marché déréglementé de l’Alberta offrant le cadre le plus développé. Pour les gérants de fonds, l’idée plus générale demeure : ceux qui démontrent une méthodologie de décarbonation et un historique de mise en œuvre accéderont à des réservoirs plus profonds de capital institutionnel — et en gestion de fonds, l’accès au capital est un indicateur direct de la valeur de la plateforme.

Plaidoyer pour une action coordonnée

Une décarbonation coordonnée et programmatique — planifiée avec rigueur, intégrée et financée efficacement — crée une valeur financière mesurable : préservation des loyers “premium”, évitement de la baisse de valeur liée aux décotes « brunes », protection réglementaire et amélioration de la liquidité de sortie. Une action non coordonnée, qu’il s’agisse de sélectionner quelques « victoires rapides » ou de continuer à ne rien faire, produit l’inverse : un portefeuille exposé à une correction réglementaire et à une revalorisation de marché qu’il n’était pas préparé à absorber.

Les outils existent. Les cadres sont éprouvés. Les structures de financement sont disponibles. Pour les investisseurs des fonds de pension canadiens, la question n’est pas de savoir si la décarbonation compte — c’est déjà le cas. La question est de savoir s’il faut repositionner les actifs de manière proactive pour capter la valeur, ou absorber le coût cumulatif du retard.

La course a commencé. Vous pouvez soit nager, soit couler. Mais vous ne pouvez plus rester au bord de la piscine.

¹Deloitte. (2024). Impact du changement climatique sur les coûts d’assurance de l’immobilier commercial. https://www.deloitte.com/us/en/insights/industry/financial-services/impact-of-climate-change-on-commercial-real-estate-insurance-costs.html

²CRREM signifie Carbon Risk Real Estate Monitor. Il fournit un cadre largement utilisé dans le secteur immobilier pour évaluer le risque de transition lié au climat dans les portefeuilles immobiliers.

Ed Gabbitas

Regional Managing Director - North America, EVORA Global

Ed Gabbitas is a leader in the world of sustainable real estate.  In 2011 Ed Gabbitas founded EVORA Global in the United Kingdom and grew the business before moving to North America to set up and grow EVORA in Canada and the US.  At the helm of EVORA Global's North American operations, Ed's focus is on integrating sustainability into real asset investment and finance. 

Ed and his team has been instrumental in developing and delivering practical climate risk and decarbonization solutions, reflecting our deep understanding of commercial real estate investment. We've successfully expanded EVORA's footprint into North America, reinforcing our mission to align sustainability with commercial opportunity. It's this blend of environmental awareness and strategic consulting that positions EVORA at the forefront of the industry.